اگرچه در سال 2022 بیشتر بازارهای آسیا اقیانوسیه (APAC) به استثنای چین ، شروع به از بین بردن اثرات محدودیت های منطقه ای Covid می کنند ، زیرا سرمایه گذاران به سال 2023 نگاه می کنند ، خود را با یک تهدید متفاوت اما خطرناک کمتری روبرو می کنند:تورم بالا ، افزایش نرخ بهره ، سطح ناپایدار بدهی بخش دولتی و خصوصی و رکود جهانی قریب الوقوع.
این هفدهمین نسخه از روندهای نوظهور در املاک و مستغلات ، یک تعهد مشترک بین PWC و موسسه اراضی شهری (ULI) ، قصد دارد تا روند سرمایه گذاری و توسعه املاک و مستغلات و سایر موضوعات موجود در APAC را روشن کند.
یافته های کلیدی
- سنگاپور در رده بندی چشم انداز سرمایه گذاری امسال و رتبه بندی چشم انداز توسعه شهر در سال جاری قرار گرفت و سرمایه گذاری در خارج از کشور با ارقام دو رقمی در سنگاپور افزایش یافت که سرمایه ای را دریافت کرده است که در سالهای دیگر ممکن است به چین ، هنگ کنگ و ژاپن هدایت شود. بازارهای نوظهور جنوب شرقی آسیا مانند اندونزی ، فیلیپین و ویتنام نیز به سمت بالا مهاجرت کردند ، زیرا سرمایه گذاران نرخ بالایی از رشد اقتصادی و طبقات مصرف کننده نوظهور را تعقیب می کنند.
- دستیابی به صفر خالص دستیابی به انتشار خالص صفر کربن به بخش اساسی بسیاری از استراتژی های سرمایه گذاری منطقه ای تبدیل شده است. رعایت استانداردهای گزارش دهی بین المللی ، به ویژه مقررات افشای مالی پایدار اتحادیه اروپا (SFDR) ، به طور فزاینده ای اهمیت دارد. بر اساس منطقه ای ، استانداردهای کارآیی کربن در املاک و مستغلات کم است و استرالیا و سنگاپور با حاشیه گسترده ای این بسته را هدایت می کنند.
- حجم معاملات املاک و مستغلات آسیا با سقوط 2022 Q3 با سقوط 38 ٪ YOY کمترین میزان سه ماهه سوم در آسیا اقیانوس آرام به مدت یک دهه هم تعداد معامله و هم تعداد خریدار نیز به میزان قابل توجهی کاهش یافت و با ارزش معاملات خاتمه یافته در سه ماهه تقریباً 20 ٪از معاملات تکمیل شده ، خط لوله عرضه فعلی امید کمی به چرخش زودرس ارائه می دهد. در همین حال ، سنگاپور تنها بازار عمده ای بود که روند نزولی را به دست آورد و حجم سرمایه گذاری در سال گذشته 47 ٪ افزایش یافته است (YOY) تا 9. 1 میلیارد دلار آمریکا.
- تورم خطر توسعه در سنگاپور را افزایش می دهد ، افزایش هزینه های ساخت و ساز "به راحتی 15 ٪" در طول سال 2022 توسط یک توسعه دهنده محلی مشاهده شد ، که عمدتاً به افزایش هزینه های مواد منتسب می شود. علاوه بر این ، کمبود نیروی انسانی به دلیل قوانین سختگیرانه کار منجر به تأخیر در ساخت و ساز و افزایش هزینه ها به دلیل حقوق بیشتر شده است.
در عین حال ، کلاسهای دارایی فردی هنوز در حال تغییر عمیق است
در دراز مدت ، دفاتر همچنان به کلاس دارایی ادامه خواهند یافت ، اگرچه درخواست آنها در حال حاضر کمرنگ شده است ، زیرا سرمایه گذاران با پویایی تقاضای طبیعی جدید مانند:
- چقدر فضای مورد نیاز است
- کجا باید واقع شود
- چه نوع متناسب با اشغالگران در جهان در حال تحول در فضای کاری هیبریدی لازم است؟
کمبود ساختاری مداوم فضای لجستیک در سراسر آسیا اقیانوس آرام هیچ نشانه ای از پایان دادن نشان نمی دهد ، به خصوص که خرده فروشی آنلاین همچنان به صورت نمایی رشد می کند. اما فشرده سازی سریع نرخ کلاه که در سالهای اخیر دیده می شود ، بسیاری از سرمایه گذاران را به این سوال که آیا این صنعت خیلی سریع رسیده است ، به ویژه با افزایش نرخ بهره به جایی که حاشیه ها اکنون تقریباً وجود ندارند ، می کند. با این وجود ، با وجود ظرفیت جدید ، تقاضا برای فضا بی امان خواهد بود ، در حالی که رشد قوی اجاره به زودی باید به زودی بازده بازده را بدون تضعیف ارزش سرمایه دوباره برقرار کند.
حجم معاملات در سال 2022 کاهش یافته است ، که نشان دهنده کاهش علاقه سرمایه گذاران اصلی برای دارایی های خرده فروشی معمولی است ، اگرچه زیرگروه های غیرقانونی همچنان به نفع خود هستند. با این حال ، در دراز مدت ، دارایی های خوب در مکان های خوب همچنان موفق خواهند بود و هنگامی که صاحبخانه ها و مستاجران قادر به یافتن فرمول موفقی برای تصور مجدد دارایی ها به روش هایی هستند که به نفع متقابل خود عمل می کنند ، حاشیه ها باید شروع به بهبود کنند.
توسعه چند خانواده ای برای اجاره بها در بازارهای آسیا اقیانوس آرام به تازگی قارچ شده است زیرا سرمایه گذاران نهادی جهانی این بخش را برای جریان های بلند مدت و قابل اعتماد درآمدی و اجاره های کوتاه مدت خود هدف قرار می دهند که می توانند به راحتی تنظیم شوند تا فشارهای تورمی را در خود جای دهند. ژاپن مدتهاست که تنها بازار نهادینه شده در منطقه بوده است ، اما سرمایه گذاران خارجی هم اکنون به دنبال استرالیا و چین برای میزبانی بازارهای چند خانواده جدید هستند. با این حال ، شک و تردیدها در بعضی از محله ها همچنان ادامه دارد ، به دلیل تقاضای سوال برانگیز و تحریریه تهاجمی که نرخ کلاه بسیار فشرده را ایجاد کرده است ، استراتژی که در صورت افزایش نرخ بهره به از بین بردن حاشیه ها می تواند آتش سوزی کند.
سرانجام بازارهای مسافرتی سرانجام به بخش مهمان نوازی دیرینه تسکین می یابند ، اگرچه ورود گردشگران آسیا اقیانوسیه هنوز هم به طور قابل توجهی از بازارهای غربی عقب مانده است. در حالی که اکنون جریان نقدی در حال بازگشت است ، با این حال ، سطح بدهی همچنان زیاد است ، و بسیاری از دارایی های هتل منطقه ای هنوز هم احتمالاً در سطح تخفیف تجارت می کنند. سرمایه گذاران ژاپن را به عنوان بازار احتمالی معاملات در سال 2023 هدف قرار می دهند.
ترکیب stagflationary محیطی را ایجاد می کند که هیچ کتابی مدرن برای آن وجود ندارد. سرمایه گذاران باید با یک واقعیت بازار جدید سازگار شوند که تعدادی از تغییرات اساسی را به همراه می آورد
نرخ کلاه بیرون خواهد رفت
سالها نقدینگی ارزان و آسان تأثیر قابل پیش بینی در املاک و مستغلات داشته است و باعث افزایش قیمت دارایی ها و بازده فشرده سازی می شود. اما از آنجا که افزایش نرخ بهره اکنون شروع به بازگشت به میانگین می کند ، برای حفظ گسترش هزینه بدهی باید بازده املاک با آنها افزایش یابد. این روند تاکنون در بازارهای APAC کند بوده است ، اگرچه استرالیا و کره جنوبی شروع به دیدن درجه ای از گسترش نرخ کلاه می کنند. در پایان ، اگرچه ، بسیاری از مصاحبه شوندگان انتظار دارند که نرخ کلاه منطقه ای به طور متوسط 100 تا 150 امتیاز پایه در سال 2023 افزایش یابد. یک استثنا ممکن است ژاپن باشد ، که انتظار می رود محیط نرخ بهره فوق العاده کم خود را حفظ کند ، بنابراین نرخ کلاه ژاپن باید باقی بماندنسبتاً پایدار ، توکیو را به عنوان آهنربایی برای صندوق های سرمایه گذاری خارجی تبدیل کرد.
